Affitti brevi, AIGAB: settore in crescita con un impatto di 66 miliardi sul PIL

Si è tenuta presso la Camera dei Deputati la presentazione della survey “Mappatura, provenienza e redditività del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli Affitti Brevi” a cura di Marco Celani, Amministratore Delegato di Italianway e Presidente di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) nell’ambito dell’edizione 2025 di ReFuture-Forum dell’Economia Immobiliare organizzato da Andrea Napoli, CEO di Locare.

Affitti brevi, AIGAB: settore in crescita con un impatto di 66 miliardi sul PIL

Lo studio analizza il fenomeno degli affitti brevi in Italia, fornendo dati aggiornati sulla loro incidenza economica a fine 2024 e sul ruolo strategico dei Property Manager.

Il patrimonio immobiliare italiano alle prese con la domanda di soluzioni abitative flessibili L’Italia sta vivendo una profonda trasformazione del proprio patrimonio immobiliare. In Italia ci sono 26,5 milioni di famiglie composte in media da 2,2 componenti per nucleo, mentre il 33,2% delle famiglie è monocomponente. Parallelamente, nel 2023 è stato registrato un calo demografico con un saldo naturale negativo di oltre 291.000 (dati ISTAT al 2023). Gli italiani diminuiscono ed ereditano case che non utilizzano e/o che non riescono a mantenere. Questo fenomeno, unito alla fuga dai centri storici, alla voglia di case nuove e confortevoli fuori dalle ZTL dei centri storici e vicine a parcheggi, presidi ospedalieri, spazi verdi e con servizi a portata di mano, e unito anche alla crescita del turismo e della mobilità temporanea, ha portato ad una maggiore domanda di soluzioni abitative flessibili. “La grande verità – ha detto Celani – è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi eredita quelle case per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Molti amministratori locali vorrebbero disporre dei beni privati, avendo un’idea romantica di come vorrebbero che fossero le nostre città: la raffigurazione tipo prevede abitazioni nei centri storici piene di giovani coppie con figli che lavorano a distanza di 5 minuti a piedi, ben retribuite, circondate da negozi di quartiere che offrono artigianato locale e negozi di prossimità che vendono beni di prima necessità a prezzi più bassi della GDO. L’immagine ideale prevede anche pochi turisti ricchissimi che soggiornano in hotel 6 stelle e non disturbano i cittadini. Ma questo mondo non esiste più e forse non è mai esistito”.

L’impatto degli Affitti Brevi sul PIL nazionale In Italia si contano circa 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, di cui 496.000 sono presenti sulle piattaforme online (dati a gennaio 2025) e ne beneficiano direttamente circa 500mila famiglie. Il 96% di queste abitazioni appartiene a singoli proprietari privati; il 25% di questo stock è promosso online tramite gestione professionale di operatori specializzati. Il Centro Studi AIGAB rileva che, dati aggiornati al 31 dicembre 2024, il settore degli affitti brevi ha ricadute positive sul PIL nazionale per 66 miliardi di euro, di cui 13 miliardi derivano da prenotazioni dirette, 52 miliardi dall’indotto e 1 miliardo da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.

Da dove arrivano le case messe a reddito con gli Affitti Brevi In risposta alla narrazione secondo la quale lo stock immobiliare promosso on line con finalità di affitti brevi sia la causa principale della difficoltà di reperire una casa da affittare tramite locazione tradizionale, nel corso del suo intervento Marco Celani ha osservato che il 30,4% di tale stock deriva da eredità ricevute, il 28,7% era abitata in precedenza dai legittimi proprietari che hanno optato per un affitto temporaneo, il 26,1% era sfitto da tempo e che solo il 2,2% è stata spostata da un affitto a lungo temine ad uno breve; inoltre, solo il 12,6% è stato acquistato con finalità di investimento.

Il ruolo dei Property Manager Nel corso del suo intervento presso la Camera dei Deputati, Celani ha evidenziato anche le competenze crescenti richieste al Property Manager, figura che, grazie ad importanti investimenti sulla tecnologia, riesce a gestire anche centinaia di immobili appartenenti a proprietari singoli in nome e per conto dei quali opera nel pieno rispetto di tutti gli adempimenti fiscali, normativi e logistico-operativi previsti. Tra questi, per citarne alcuni, gestione dell’ospite, delle prenotazioni e dell’ottimizzazione degli annunci attraverso una strategia di vendita multicanale e dei dispositivi di sicurezza; attività amministrative (apertura CAV, verifica requisiti, richiesta CIR e CIN); stipula contratto scritto con il proprietario e con l’ospite; comunicazione dati agli enti preposti tra cui ISTAT e Pubblica Sicurezza; gestione cedolare secca, tassa di soggiorno e DAC7; gestione pagamenti e fatturazione elettronica; emissione di documenti contabili; produzione report proprietari; coordinamento pulizie e manutenzioni.

Le città strategiche: Milano, Roma e Firenze L’analisi condotta su tre delle principali città italiane dimostra che la percentuale di case destinate agli affitti brevi è molto inferiore rispetto alla percezione comune:

• Milano: 15.586 annunci online, di cui solo 7.522 attivi con continuità, pari allo 0,9%;
• Roma: 21.942 annunci on line, di cui 14.449 stabilmente attivi, pari all’1%.
• Firenze: 9.239 annunci, di cui 6.206 attivi in modo continuativo, pari al 3%.

“Le persone – fa sapere Marco Celani presidente AIGAB ed AD Italianway – cercano casa dove se la possono permettere, cambiano lavoro in funzione di tanti parametri. Le aziende italiane offrono salari medi tra i più bassi d’Europa e non crescono da 25 anni. In Italia 33 famiglie su 100 sono composte da una sola persona (single o vedove). Le coppie con figli sono una minoranza. I lavori nei centri storici sono spesso legati a ospitalità, shopping e ristorazione e, per impiegare tante persone, abbiamo bisogno di enormi quantità di turisti. I nostri sistemi di trasporto si pagano anche grazie ai turisti. Questa è la realtà e per cambiarla ci vuole una rivoluzione culturale prima ancora che normativa. In questo contesto il paradosso è che spesso gli amministratori combattono contro le categorie che alimentano la ricchezza di città che altrimenti progressivamente si svuoterebbero. Città che un tempo creavano ricchezza attraverso innovazioni, commerci, produzione oggi vivono di turismo, grazie a quella bellezza che le stesse città hanno smesso di creare da centinaia di anni. Con l’eccezione di Milano non ci sono città italiane in cui si va a vivere perché c’è una spinta produttiva. I giovani laureati scappano all’estero al ritmo di 150mila all’anno”.

L’impatto dei grandi eventi Il report AIGAB condiviso da Marco Celani sottolinea poi come eventi di grande richiamo, quali concerti, fiere internazionali e manifestazioni sportive, abbiano un impatto positivo sulla domanda di affitti brevi. Ad esempio, nel 2024 l’Eras Tour di Taylor Swift ha determinato un aumento della domanda del 316% a Milano, con un incremento dei prezzi fino a 139€/notte nella zona di San Siro. Le Olimpiadi di Parigi 2024 hanno fatto registrare un +68% di notti vendute rispetto al 2023 per gli affitti brevi, con tariffe più basse degli hotel. In controtendenza, nel 2025, quello che sta accadendo a Roma per il Giubileo con una riduzione dell’intensità di domanda dell’8-10% rispetto al 2024

Conclusioni e prospettive future “In Italia – ha spiegato Celani –  21,4 milioni di famiglie vivono in un appartamento di proprietà (o comodato/usufrutto), 5,2 milioni vivono in affitto (di cui il 47% sono single con meno di 35 anni e il 40% sono coppie senza figli). L’incremento del costo degli affitti tradizionali (4,3M di contratti a lungo termine) va ascritto all’aumento dell’indicizzazione Istat del 12,5% negli ultimi due anni e a quello del costo dell’inflazione che negli ultimi quattro anni è stato pari al 22% a fronte di un mancato adeguamento salariale e non agli affitti brevi che rappresentano un’opportunità fondamentale per la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano, fornendo un contributo significativo al PIL nazionale e creando occupazione per circa 150.000 persone. Anche per questo è necessario un approccio equilibrato nella regolamentazione del settore, evitando restrizioni che potrebbero avere ripercussioni negative sia per i proprietari che per i turisti. La grande verità è che ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi eredita quelle case per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Gli affitti brevi danno un contributo importante al PIL e sono una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie italiane. Le esternalità negative legate agli impatti sul territorio vanno misurate prima di imporre restrizioni che possono avere ripercussioni peggiori dei benefici attesi. Il mercato si autoregola e ogni volta che c’è uno squilibrio tra domanda e offerta le decine di migliaia di decisioni dei singoli portano l’allocazione delle risorse scarse a un nuovo prezzo di equilibrio”.

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